導語：深圳前海經(jīng)濟發(fā)展一直都受到大家的強烈關注，據(jù)悉，前海創(chuàng)新土地租賃模式開啟，還將出臺“土地租賃管理辦法”，使前海在不同時期、不同地塊充分實現(xiàn)土地開發(fā)的“循環(huán)滾動”與業(yè)態(tài)升級。

按照《前?，F(xiàn)代服務區(qū)綜合規(guī)劃》，前海將打造成為集創(chuàng)新金融、現(xiàn)代物流、信息服務、科技與專業(yè)服務等現(xiàn)代服務業(yè)的高端集聚區(qū)，引領深圳未來30年的發(fā)展。而自從前海成立5年來，重大政策利好從未間斷，戰(zhàn)略地位愈加重要。

對于前海的開發(fā)建設而言，如何在保持長遠規(guī)劃的同時適應新形勢，又要避免短時間內的“野蠻生長”,這將是個不小的難題。

對此，前海的主要應對方式之一就是以1.5級開發(fā)為核心的前海創(chuàng)新土地租賃模式。通過租賃或短期土地使用，進行過渡建筑建設以快速形成產(chǎn)業(yè)聚集、吸引人氣，也為將來的二級開發(fā)做好充分預熱準備。

首創(chuàng)1.5級土地開發(fā)模式

一般而言，國內法定的一次性出讓土地使用權的年限是40年，前海土地改革則實現(xiàn)了別具一格的創(chuàng)新突破。

2013年5月，前海土地管理改革創(chuàng)新要點及配套政策正式對外發(fā)布，根據(jù)《要點》，前海將實行彈性年期制度，對自用土地，以分期出讓、分段計收地價方式供地，確定首段年期和分段年期安排。

據(jù)此，前海的“梯級土地開發(fā)模式”登臺亮相。所謂梯級開發(fā)，分為0級、0.5級、1級、1.5級、2級共5個等級。1級是城市基礎設施建設，形成城市后續(xù)建設運營的結構骨架。2級即商業(yè)、辦公、服務配套、居住等地產(chǎn)開發(fā)項目和城市建設等，目前包括合作區(qū)內在建的卓越、華潤辦公樓以及前海法治大廈等永久性公共建筑均在此列。

1.5級開發(fā)則為前海所獨創(chuàng)。指的是根據(jù)基礎設施建設情況和土地開發(fā)時序，通過租賃或短期土地使用，采用建設可移動、可生長的建筑和設施，開展品牌及影響力活動，在建設過程中展現(xiàn)前海未來形象，挖掘土地價值，形成滾動開發(fā)。

在前海的1.5級開發(fā)中，最具代表性的當屬萬科地產(chǎn)開發(fā)的前海企業(yè)公館。

采用BOT（建設-經(jīng)營-轉讓）建設模式，萬科以“零”地價的方式向前海管理局租賃相關土地8年經(jīng)營權，以從事辦公樓宇開發(fā)和租賃業(yè)務，特許權期限屆滿時，建筑將無償移交給政府。無論從生產(chǎn)建造還是投產(chǎn)使用，1.5級土地開發(fā)的效率和價值都體現(xiàn)得十分明顯。

企業(yè)公館不僅是前海首個1.5級開發(fā)項目，也是首個落成的商業(yè)辦公項目。從2014年底開放至今，靈活、個性、輔以園林景觀的企業(yè)公館建筑群以新穎、現(xiàn)代化的形象，成為前海的形象展示窗口，也成功凝聚起前海首個實體產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

前海企業(yè)公館受熱捧

作為前海的第一扇窗口，入駐的企業(yè)無疑將收益多重戰(zhàn)略價值。

因此，早在前海企業(yè)公館建設期間，就吸引了各大名企的“爭搶”。走在企業(yè)公館內，可看見恒生、匯豐、工行、農(nóng)行、建行、招行、聯(lián)通、移動、印尼力寶、前海人壽等等金字招牌，香港金銀業(yè)貿(mào)易場也已經(jīng)進駐企業(yè)公館。

記者從前海企業(yè)公館負責人處了解到，目前企業(yè)公館平均租金水平在每平方米每月250元，與深圳福田CBD持平，已簽滿100%，共64家，引進的基本上都是具有金融創(chuàng)新、深港合作特性和強大品牌示范效應的代表性標桿企業(yè)。

據(jù)該負責人透露，尤其在自貿(mào)區(qū)掛牌后，受政策利好因素影響，多增加企業(yè)為24家，園區(qū)辦公人數(shù)也增加599人，目前園區(qū)已容納超過1400人在此辦公。

廣發(fā)證券負責人則表示，在前海自貿(mào)區(qū)落戶這一年中，營業(yè)部從無到有，收獲滿滿，在第一年就實現(xiàn)盈利，并在全國所有新營業(yè)部排名第一。

除了為企業(yè)服務，在“惠民生”方面，企業(yè)公館也讓不少市民嘗到了“甜頭”。目前，園區(qū)跨境電商企業(yè)已經(jīng)從1家增加至5家，不少市民會專程來前海購買物美價廉的進口商品。

“前海作為國家級的自由貿(mào)易實驗區(qū)，有先天的地理位置優(yōu)勢，在前海我們可以快捷且低成本利用外資，給企業(yè)發(fā)展壯大帶來充足的血液。另外在政策上我們也可以享受到前海的稅收優(yōu)惠，使我們能夠有更多的空間讓利于消費者。”騰邦集團相關負責人向記者表示。

特別值得一提的是，今年6月8日，國內首只公募REITs基金——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金正式獲批，萬科企業(yè)公館的租金收益因穩(wěn)定、盈利水平可期，成為投資標的, 這將在極大程度上盤活資金利用效率，更好地滿足了前海開發(fā)建設與居民的投融資需求。

將出臺“土地租賃管理辦法”

目前在前海，1.5級開發(fā)項目還包括前海創(chuàng)新商務中心、前海周大福全球商品購物中心以及前海深港青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)夢工場。

這些項目的共同點在于建設投產(chǎn)快、方式靈活、成本低以及盡快搶占先機、凝聚人氣。

土地租期為10年，前海創(chuàng)新商務中心就采用了“工廠制造+現(xiàn)場安裝”的模塊化建造方式，不僅在半年內建好交付使用，成本相較鋼結構則減少1/8-1/6，且綠色環(huán)保，還可重復使用，快速解決了前海相當一部分企業(yè)的辦公需求。

與企業(yè)公館同期開業(yè)的前海夢工場在這一年內也實現(xiàn)了深港創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)圈的形成聚集，成功引進深港國際創(chuàng)業(yè)團隊115家，成為了前海進一步推動深港合作的重要載體和組成部分。

至于前海周大福全球商品購物中心，則成為前海“惠民生”的亮點項目。一期建設時間不到半年，開業(yè)首個周末就吸引了40萬人次，通過跨境電商方式為內地市民提供了豐富多樣的價廉質優(yōu)的香港和國外商品。

前海開發(fā)投資控股有限公司副總裁舒東表示，1.5級開發(fā)可以說是綜合運用了彈性年期、集約獎勵、需求管制等調解工具，符合土地改革方向，也滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展差異化、多樣化的用地需求 ，為兌現(xiàn)前海“一年一個樣”的承諾以及早日讓自貿(mào)片區(qū)“見形象、聚人氣、見效益”起到了巨大貢獻。

此外，記者還了解到，為了進一步細化、規(guī)范前海土改要點，前海管理局還將出臺“土地租賃管理辦法”，使前海在不同時期、不同地塊充分實現(xiàn)土地開發(fā)的“循環(huán)滾動”與業(yè)態(tài)升級。