2015年6月23日，在國土資源部與新華社瞭望周刊共同舉辦的第三屆全國“土地日”座談會(huì)上，國土資源部部長胡存智表示，在土地開發(fā)利用方式上，要轉(zhuǎn)變新城新區(qū)城市建造模式，推進(jìn)土地的多功能立體復(fù)合利用。

在去年6月6日國土資源部發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（下稱《規(guī)定》）后一年時(shí)間，再次提及土地集約節(jié)約利用和改變土地出讓方式，用意不言自明。

實(shí)際上，在中國新城新區(qū)的開發(fā)過程中，土地利用效率低下、產(chǎn)業(yè)培育“存活”困難、空城鬼城現(xiàn)象頻發(fā)等問題一直困擾著地方政府和開發(fā)商。如何在傳統(tǒng)的一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)之間進(jìn)行平穩(wěn)過渡和良好銜接，解決縮短建設(shè)時(shí)長、拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值和人氣聚集速度的問題，成為新城新區(qū)開發(fā)的一大痛點(diǎn)。

“1.5級(jí)開發(fā)模式將越來越受到政府和開發(fā)商的青睞。”世邦魏理仕中國區(qū)策略顧問部執(zhí)行董事王廣強(qiáng)告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，“對于政府而言，1.5級(jí)開發(fā)相當(dāng)于把以前的‘排隊(duì)式’開發(fā)升級(jí)為‘齒輪式’開發(fā)，有助于縮短建設(shè)時(shí)長、提前展示區(qū)域形象，從而拉動(dòng)區(qū)域土地價(jià)值，增加收入。而對于開發(fā)商而言，1.5級(jí)開發(fā)可為開發(fā)商節(jié)約土地、建安、人力、招商等成本，還可以炒熱自身和周邊地價(jià)。這種開發(fā)模式可以達(dá)到多方共贏。”

滾動(dòng)開發(fā) 提前預(yù)熱

1.5級(jí)開發(fā)是介于一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)之間的一個(gè)概念，其狹義概念是指政府以零地價(jià)的方式委托給開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)依然屬于政府，在委托時(shí)限里，由開發(fā)商實(shí)施投資、建設(shè)、運(yùn)營、管理。委托時(shí)限過后，包括土地使用權(quán)、建筑實(shí)體等將全部轉(zhuǎn)回給政府部門，再由政府交給指定的部門或機(jī)構(gòu)經(jīng)營和管理。 

土地1.5級(jí)開發(fā)更為廣義的概念來源于前海管理局創(chuàng)新性提出的“梯級(jí)土地開發(fā)模式”。“梯級(jí)土地開發(fā)模式”共有5級(jí)，分為0級(jí)、0.5級(jí)、1級(jí)、1.5級(jí)、2級(jí)，是前海管理局在全國首創(chuàng)的土地開發(fā)模式。

在前海管理局對1.5級(jí)開發(fā)模式給出的定義中，這種開發(fā)模式是根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況和土地開發(fā)時(shí)序，選擇基礎(chǔ)設(shè)施完備、土地出讓較慢、土地價(jià)值空間高的地塊，采用建設(shè)可移動(dòng)、可生長的建筑和設(shè)施，開展品牌及影響力活動(dòng)，挖掘土地價(jià)值，形成滾動(dòng)開發(fā)。

“在大片土地的開發(fā)過程中，政府可考慮嘗試靈活采用1.5級(jí)開發(fā)的策略，以達(dá)到縮短項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)間的目的。同時(shí)，該手段亦有利于政府在土地預(yù)熱階段，即與志同道合的開發(fā)商或經(jīng)營商實(shí)現(xiàn)提前合作，聯(lián)手炒熱自身及周邊土地價(jià)值，為將來的二級(jí)開發(fā)做好準(zhǔn)備。”王廣強(qiáng)表示。

先租后讓 靈活多變

在我國其他地區(qū)，類似于前海土地1.5級(jí)開發(fā)這種介于土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)之間的概念主要是“先租后讓”。

早在2013年11月，國土資源部發(fā)布的《節(jié)約集約利用土地規(guī)定（草案）》中就指出，市、縣國土資源主管部門在供應(yīng)工業(yè)用地時(shí)，可以采取先將國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃給土地使用者，并明確約定在項(xiàng)目正式投產(chǎn)后轉(zhuǎn)為出讓建設(shè)用地使用權(quán)的供應(yīng)方式。

1.5級(jí)開發(fā)中的土地出讓方式與“先租后讓”相似，前者多為租賃或短期土地使用，使用年限一般為3—8年。

“這種短期租賃，一般位于區(qū)域核心位置，區(qū)域開發(fā)前期，以辦公商業(yè)為主，入駐企業(yè)以新型產(chǎn)業(yè)、體驗(yàn)型商業(yè)業(yè)態(tài)為主”，王廣強(qiáng)告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。“由于租賃期開發(fā)的多為臨時(shí)建筑，內(nèi)部空間利用的可變性較大，且無土地指標(biāo)，土地使用彈性很大。”

不過王廣強(qiáng)同時(shí)提到，由于土地權(quán)屬等原因，這種借鑒于美國硅谷開發(fā)模式的1.5級(jí)開發(fā)，在國內(nèi)或許會(huì)水土不服，需要靈活運(yùn)營。

此外，這種模式需要開發(fā)商不斷進(jìn)行招商，優(yōu)化商家儲(chǔ)備，以培養(yǎng)穩(wěn)定客戶群，“非常考驗(yàn)開發(fā)商的后期運(yùn)營能力”，王廣強(qiáng)補(bǔ)充道。

不難看出，一切愿景的實(shí)現(xiàn)取決于地產(chǎn)開發(fā)商和政府能夠真正理解城市運(yùn)營的實(shí)質(zhì)，從基因上進(jìn)行自我修正。前途固然坎坷，所幸從目前萬科轉(zhuǎn)型“城市配套商”到華夏幸?；鶚I(yè)的PPP模式等，從傳統(tǒng)開發(fā)商到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)邁出了第一步。